부동산 투자 서울 급지파악 지방투자 서울같은 지방에 투자할것.

 

 

 

아파트 선호도와 급지 개념

• 질문에 대한 답변: 지인이 물어본 것에 대한 답변으로 여러 가지를 살펴보고 정리하는 과정이다.
• 급지(군)의 이해: 아파트 시장을 이해하기 위해서는 "수도권 급지(군)"의 기본 개념을 알아야 한다.(무조건이진 않지만 알고있어야한다.)
• 선호도 측정: 아파트의 가치는 사람들의 보이지 않는 선호도를 기반으로 측정되므로, 선호도를 이해하는 것이 중요하다.
• 급지 익히기: 선호도를 배우기 위한 첫 걸음으로 급지(군)를 익히는 것이 필요하다.(직장>교통>환경>학군)

 

급지(군)의 중요성

• 급지의 역할: 급지는 아파트의 가치를 결정짓는 중요한 요소로, 수학적 연산에 비유될 수 있다.
• 기본 개념: 급지는 아파트의 기본적인 위상을 이해하는 데 유용하며, 초보자에게는 필수적인 개념이다.
• 선호도 파악: 시간이 지남에 따라 선호도를 상세히 파악할수록 급지가 단순히 나뉘지 않는다는 점을 인식해야 한다.
• 위상 인지: 강남 접근성을 기준으로 급지가 나뉘며, 수도권의 땅 위상은 "5개 급지(군)"로 나뉜다.

 

 

 

선호도와 급지의 관계

• 급지의 등급: 숫자로 급지를 나누지만, 실제로는 정확하게 나뉘지 않는다는 점을 이해해야 한다.
• 아파트 비교: 성동구의 모든 아파트가 영등포의 모든 아파트보다 좋다고 가정하지만, 현실은 다를 수 있다.
• 위상 파악 방법: 특정 지역에서 가장 선호되는 아파트를 선택하여 비교함으로써 땅의 위상을 파악할 수 있다.
• 예시 비교: 성동구 대장 아파트와 영등포 대장 아파트를 비교하면 성동이 우세하다는 것을 알 수 있다.

서울 급지지도

급지의 유동성과 선호도

• 위상의 존재: 땅의 위상은 분명히 존재하며, 단기간에 변하지 않는다.
• 급지 간 차이: 상위 급지의 모든 아파트가 하위 급지의 모든 아파트보다 좋지 않다는 점을 인식해야 한다.
• 선호 범위의 다양성: 지역마다 아파트마다 선호 범위가 다르므로, 공식처럼 익히더라도 유연하게 접근해야 한다.
• 가격 비교: 1군 59와 2군 84의 가격이 비슷하다는 점을 강조한다.
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아파트 비교와 선호도 분석

• 가격 유사성: 2군 59와 3군 84의 가격도 비슷하다는 점을 언급한다.
• 선택의 중요성: 해당 군 안에서 어떤 아파트를 선택하느냐에 따라 가격이 달라질 수 있다.
• 생활권의 차이: 생활권마다 위상의 차이가 크기 때문에 평균 이상의 급지에서 이러한 경향을 이해해야 한다.
• 예시 아파트: 마래푸(마포래미안푸르지오)와 래미안에스티움의 비교를 통해 가격의 유사성을 설명한다.

 

서울 아파트 시장의 동향

• 상승장 패턴: 서울 상승장에서는 59가 먼저 움직이는 경향이 있다.
• 가격 차이: 절대가격이 높아 가격이 싼 59부터 움직이는 것이 일반적이다.
• 상승장 지속 시: 상승장이 지속되면 84가 피크를 찍으며 가격 차이에 따라 벌어지는 경향이 있다.
• 선호도 변화: 마래푸는 대장 아파트였으나 주변 신축의 영향으로 선호도가 감소한 사례를 설명한다.

 

전세가율과 투자 전략

• 전세가율의 기준: 상급지 아파트의 전세가율은 대체로 40%대이다.
• 가격 비교: 리센츠의 평균 전세가율이 56.6%인데 현재가 39.5%로, 가격이 비싸다는 점을 강조한다.
• 투자 전략: 가치 대비 가격이 싼 아파트에 투자해야 하며, 전세가율이 높은 아파트를 고려해야 한다.
• 위험 요소: 덜 선호받는 지역의 84 구축 아파트는 가격이 계속 하락할 수 있는 위험이 있다.

 

장기 보유의 중요성

• 내집마련의 기준: 내집마련을 고려할 때, 10년 이상 보유할 수 있는 아파트를 선택하는 것이 중요하다.
• 전세가율의 역할: 전세가율이 어느 정도 받쳐주는 곳에서 큰 걱정 없이 매수할 수 있다.
• 가격 하락 리스크: 전세가율이 낮은 아파트는 매매가 조정에 대한 리스크를 안고 있지만, 좋은 지역에 위치할 가능성이 높다.
• 장기적 가치: 좋은 주거지는 한정되어 있으며, 미래에도 그 가치는 일정할 것이라는 점을 강조한다.

 

미래 가치와 아파트 선택

• 가치 변화의 중요성: 아파트의 미래 가치는 해당 지역의 가치 변화에 따라 달라질 수 있다.
• 위상 유지: 가치가 크게 변화하지 않는다면 현재와 비슷한 수준의 위상을 유지할 것이다.
• 가격 상승 가능성: 가치가 올라간다면 과거에 비해 더 높은 위상을 받을 수 있다.
• 지방 아파트 시장: 공급량에 따라 각 도시의 전세가와 매매가가 다르며, 부산과 같은 도시에서는 좋은 아파트가 상대적으로 저렴할 수 있다.

 

지방 아파트 시장의 특성

• 전국 아파트의 움직임: 각 지역의 가격은 기본적인 베이스로 삼아 커플링으로 움직이며, 공급과 정책 등의 변수로 디커플링적 움직임을 보인다.
• 대세 상승과 하락: 20&21년의 전국 대세 상승과 22년&23년의 하락을 통해 시장의 큰 흐름을 이해해야 한다.
• 전고 회복: 지방 아파트들도 전고를 회복한 곳이 있으며, 가격이 많이 오른 서울에 비해 여전히 저렴한 아파트가 많다.
• 가격 상승의 지속성: 상승한 아파트는 다시 오를 가능성이 높으므로, 시장의 변화를 주의 깊게 살펴봐야 한다.(공급에 주의!)