부동산 강의를 듣고 다시 한번 돌이켜 생각해 보는 공급부족..
수요와 공급의 측면에서 한 번 더 정리해 글로 남겨본다.
이번 데이터는 구독한 채널인 유튜브 월급쟁이부자들의 구해줘 월부 파트 매번 챙겨보는 채널이다.
출처- 유튜브 월부TV
https://youtu.be/KOj-UqmVidg?si=XnP_2WQW9zSn8WlO
월별 착공추이를 보면 주황색이 10년 평균
회색 21년 착공물량
파란색 22년 착공물량
빨간색 23년 착공물량
해가 지날수록 착공 물량이 줄어들고 있다.
착공물량은 약 3년 뒤의 입주 물량을 결정한다.
서울의 아파트는 2023년 누계로 올해 1~10월까지 11,304호를 착공했다.
2022년 같은 기간 1~10월까지는 4만 호를 착공했다.
작년 대비 착공률이 무려 72.3% 줄었다.
10년 평균 대비해서는 62.4%가 줄었다.
24-25년뿐 아니라 23년 착공 물량이 영향을 줄 26년 이후도 줄어드는 상황.
부동산 시장의 혼란
상반된 의견: 부동산 시장에 대한 의견이 상반되고 있다.
일부는 공급 부족을 주장하고,
다른 일부는 공급이 충분하다고 주장한다.
혼란의 원인: 같은 지표를 보면서도 정반대의 의견이 충돌하고 있어, 부동산 시장을 바라보는 사람들은 혼란스러울 수밖에 없다.
공급 부족에 대한 예측
미래 예측: 필자는 앞으로 공급 부족을 넘어 공급 절벽이 올 것이라고 예측하고 있다.
지표 분석: 이러한 예측을 뒷받침하는 지표가 무엇인지 설명할 예정이다.
2023년 주택 통계 분석
자료 출처: 위의 그래프는 국토부에서 발표한 2023년 12월 주택 통계 발표에서 가져온 것이다.
자료 선택 이유: 2021년, 2022년, 2023년의 월별 착공 실적 추이를 함께 살펴볼 수 있기 때문이다.
착공 물량과 입주 시점
착공 후 입주: 착공 후 약 3년이 지나면 입주가 진행된다.
회색선의 의미: 그래프에서 회색선은 2021년의 착공 물량을 나타내며, 올해 순차적으로 입주가 이루어졌을 것이다.
10년 평균치 초과: 회색선의 착공 물량은 10년 평균치를 상회하는 물량이었다.
2022년과 2023년 착공 물량
문제의 핵심: 2022년의 착공 물량을 나타내는 파란색 선과 2023년의 빨간색 선이 문제의 핵심이다.
파란색 선: 시간이 흐름에 따라 물량이 점점 평균치보다 하회하고 있다.
빨간색 선: 더욱 심각해져서 바닥을 기는 형태이다.
입주 물량의 감소 추세
입주 물량 예측: 파란색 선의 착공 물량은 내년에 입주 물량이 된다.
빨간색 선의 착공 물량은 2026년의 입주 물량이 된다.
미래 입주 물량: 내년은 올해보다 더욱 적은 입주 물량을 기록할 것이며, 내후년은 더욱 심각해질 것이다.
서울 수도권의 착공 물량
심각성 인식: 실제 숫자로 보면 심각성을 느낄 수 있다.
서울 수도권 착공 물량:
점점 더 낮아지는 서울 수도권의 아파트 착공 물량이다.
2022년 착공 물량이 많이 줄어들었고, 2023년에는 서울에서 3분의 1토막이 났다.
수도권도 반 토막보다 살짝 많은 물량이다.
2025년과 2026년의 공급 전망
2025년 공급 부족: 2025년에는 실질적으로 체감할 수 있는 공급 부족의 해가 될 것이다.
2026년 공급 절벽: 2026년에는 공급 부족이 아니라 공급 절벽이 느껴질 것이다.(아파트가 지어지는 시기는 3년 정도 예상한다.)
금리 인하와 부동산 시장
경제 문제와 금리: 경제 문제로 인해 앞으로 금리는 더욱 낮아지게 될 것이다.
한국은행의 금리 인하: 한국은행은 두 차례 기준 금리를 인하하였고, 내년에도 그 기조가 이어질 것이다.
주택 담보대출 금리: 현재 가산금리를 높여 주택 담보대출의 금리를 인위적으로 끌어올렸지만, 이는 오래 지속될 수 없는 정책이다.
부동산 시장의 미래 전망
내년 시장 전망: 내년의 부동산 시장은 폭락하는 모습은 아닐 것이라고 생각된다.
위기 상황: 경제에 큰 타격이 오는 위기 상황이 닥치지 않는다면, 안정적인 시장이 유지될 것이다.